APE online senza sopralluogo: il certificato fatto a distanza è valido?

Richiedere un APE (Attestato di Prestazione Energetica) online è ormai semplice: si compila un modulo, si inviano planimetrie e documenti, si concorda il pagamento e si viene messi in contatto con il professionista. Il problema nasce quando la procedura viene presentata come completamente a distanza, senza che il certificatore entri mai nell’immobile.

A quel punto la domanda è inevitabile: un APE senza sopralluogo può essere considerato regolare? Le linee guida nazionali sulla certificazione energetica sono contenute nel Decreto 26 giugno 2015 pubblicato in Gazzetta Ufficiale.

Nell’applicazione della disciplina il sopralluogo del certificatore non è un optional: alcune regioni, come Regione Toscana richiamano espressamente il decreto nazionale e indicano l’obbligo del sopralluogo. In conseguenza di ciò, si considera la sua mancata effettuazione un’irregolarità sostanziale nell’ambito dei propri controlli sugli APE.

Questo non significa che non possa esistere un servizio APE online. Significa che bisogna distinguere la gestione digitale della pratica dalla verifica tecnica dell’immobile.

APE online significa certificazione fatta completamente a distanza?

No. “Online” può indicare che alcune fasi amministrative vengono gestite attraverso una piattaforma:

• richiesta del servizio;
• caricamento dei documenti;
• scelta del professionista;
• comunicazioni;
• pagamento e consegna del documento.

Quando l’incarico viene avviato online, il punto da chiarire è chi effettuerà la verifica sul posto e come sarà organizzata. La distinzione tra digitalizzazione della pratica e valutazione tecnica rimane fondamentale:

APE online non dovrebbe significare APE redatto soltanto sulla base di fotografie e planimetrie inviate dal proprietario. Il digitale può organizzare il lavoro del certificatore. Non sostituisce automaticamente il rilievo necessario alla certificazione.

Il sopralluogo del certificatore è davvero obbligatorio?

Sì. Il già citato Decreto 26 giugno 2015 ha approvato le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici.

Nell’applicazione della legge sulla certificazione energetica, Regione Toscana chiarisce che secondo il decreto il certificatore deve informare il richiedente anche dell’obbligo del sopralluogo. La normativa regionale sui controlli considera inoltre la mancata effettuazione del sopralluogo obbligatorio un’irregolarità sostanziale dell’APE.

Quindi, se viene proposto un attestato predisposto senza che il certificatore effettui la verifica prevista, il problema non riguarda semplicemente la qualità commerciale del servizio: la procedura non è coerente con quella prevista dalla disciplina nazionale.

Diverso è stabilire quali conseguenze produca concretamente l’irregolarità sul singolo APE: controlli, procedure di correzione e sanzioni dipendono anche dalla disciplina e dagli organismi competenti territorialmente.

È quindi preferibile evitare formule semplicistiche come “qualsiasi APE senza sopralluogo è automaticamente nullo” e concentrarsi su un dato certo: il sopralluogo previsto non può essere semplicemente eliminato perché il servizio viene acquistato online.

Perché planimetrie e fotografie non bastano?

Una planimetria può descrivere distribuzione e geometria dell’immobile, mentre libretti, schede tecniche e fotografie forniscono altre informazioni utili. Ma un edificio reale può non coincidere perfettamente con quanto risulta dalla documentazione disponibile.

Durante il sopralluogo il certificatore può verificare le caratteristiche effettive necessarie alla valutazione: configurazione dell’immobile, involucro, serramenti, impianti e altri dati utili alla determinazione della prestazione energetica. La coibentazione delle tapparelle è un esempio di intervento che può influire sulle dispersioni termiche.

Il proprietario può preparare planimetria, libretti degli impianti e documentazione degli interventi, mentre il professionista verifica sul posto le condizioni reali dell’immobile. Le fotografie possono quindi integrare le informazioni. Non dovrebbero trasformarsi automaticamente nel sostituto del sopralluogo.

Cosa conviene preparare prima della visita del tecnico?

Una documentazione ordinata può rendere la certificazione più semplice e ridurre la necessità di recuperare informazioni successivamente. Tra i documenti utili possono esserci:

• planimetria dell’immobile;
• documentazione catastale disponibile (planimetria, visura, mappa catastale);
• libretto dell’impianto termico;
• dati della caldaia o della pompa di calore;
• informazioni su serramenti sostituiti;
• documentazione relativa a cappotto o altri interventi sull’involucro;
• dati su eventuali impianti fotovoltaici;
• precedenti attestati energetici, quando disponibili.

Questi documenti forniscono al professionista informazioni preziose. Ma la logica dovrebbe rimanere:

documenti + verifica tecnica, non documenti al posto della verifica tecnica.

Come funziona correttamente un servizio APE online?

Un servizio digitale serio può semplificare soprattutto la parte organizzativa. Per esempio:

1. il proprietario inserisce online i dati preliminari;
2. carica la documentazione disponibile;
3. viene individuato il certificatore;
4. si concorda il sopralluogo;
5. il professionista verifica l’immobile;
6. elabora e registra l’attestato secondo la procedura applicabile;
7. il documento finale può essere consegnato anche digitalmente.

Quindi la presenza della parola “online” nell’offerta non costituisce di per sé un problema. Il campanello d’allarme è un altro: “Non è necessario che il tecnico venga nell’immobile”. È questa affermazione che merita un approfondimento prima di acquistare il servizio.

Quali segnali dovrebbero mettere in allarme il proprietario?

Prima di affidare l’incarico è utile chiarire almeno alcuni punti. Bisogna sapere chi sarà il certificatore, se possiede i requisiti previsti e come verrà organizzato il sopralluogo. Meritano attenzione offerte nelle quali:

• non viene mai identificato il professionista;
• viene dichiarato esplicitamente che nessuno visiterà l’immobile;
• vengono richieste pochissime informazioni tecniche;
• la certificazione viene promessa esclusivamente sulla base di planimetria e fotografie;
• non è chiaro come verranno verificati impianti e caratteristiche dell’edificio.

Un prezzo molto basso, da solo, non dimostra che il servizio sia scorretto. È l’assenza dei passaggi tecnici richiesti che deve far sorgere il dubbio.

Cosa fare se l’APE contiene dati che sembrano sbagliati?

Il primo passo è confrontare il documento con le caratteristiche reali dell’immobile. Può essere utile verificare soprattutto elementi facilmente riconoscibili: tipo di generatore, presenza di impianti, caratteristiche generali dell’unità e interventi energetici che dovrebbero essere stati presi in considerazione.

Una differenza non significa automaticamente che l’intero attestato sia errato, perché il calcolo energetico utilizza metodologie tecniche che non coincidono necessariamente con i consumi realmente osservati in bolletta.

Ma se vengono indicati impianti inesistenti o caratteristiche chiaramente incompatibili con l’immobile, è ragionevole chiedere spiegazioni al certificatore. L’APE non dovrebbe essere percepito come una semplice formalità da allegare a una pratica immobiliare.

La prestazione energetica dell’immobile è diventata un elemento sempre più presente anche nelle valutazioni e nelle decisioni relative al patrimonio edilizio. Chi sta preparando una compravendita trova l’APE tra i documenti da considerare, come ricorda anche CittàDelleMamme nella guida ai documenti necessari per vendere casa.

Gli attestati energetici vengono controllati?

Sì, esistono sistemi di controllo della qualità degli APE. ENEA e Comitato Termotecnico Italiano pubblicano annualmente un rapporto sulla certificazione energetica degli edifici. L’edizione 2025 analizza oltre 1,2 milioni di APE emessi nel 2024 e descrive anche le attività di analisi, statistica e controllo dedicate alla qualità delle informazioni contenute negli attestati.

Le modalità operative dei controlli coinvolgono poi Regioni e Province autonome secondo le rispettive competenze. L’esempio della Toscana è particolarmente chiaro: la normativa regionale considera la mancata effettuazione del sopralluogo obbligatorio una irregolarità sostanziale nell’ambito dei controlli sulla certificazione energetica.

Quindi il sopralluogo non dovrebbe essere trattato come una formalità facilmente sacrificabile per abbassare il costo o accelerare la consegna.

Come scegliere il professionista per una certificazione energetica?

Prima di tutto è utile accertarsi che il tecnico possa svolgere l’attività richiesta e che la procedura proposta comprenda i passaggi necessari.

Per cercare architetti per certificazioni energetiche si può consultare la directory Edilnet.it. La ricerca del professionista deve essere affiancata da verifiche preliminari. Prima di confermare il servizio conviene quindi domandare:

• chi effettuerà il sopralluogo?
• quando verrà eseguito?
• quali documenti devo preparare?
• quali controlli saranno effettuati?

Sono quattro domande semplici che permettono di distinguere meglio una pratica organizzata online da una certificazione che pretende di eliminare la verifica tecnica.

Digitale sì, certificazione “a distanza” no

La digitalizzazione può rendere l’APE più semplice da richiedere, più rapido da organizzare e più facile da gestire. Il problema nasce quando la comodità viene confusa con l’eliminazione delle attività tecniche necessarie.

Un servizio può quindi essere online nella prenotazione, nello scambio di documenti, nelle comunicazioni e nella consegna. Ma il sopralluogo rimane un elemento previsto dalla procedura nazionale.

La domanda corretta, prima di acquistare un APE su Internet, non è dunque: “Posso fare tutto online?”, ma: “Quale parte del servizio viene gestita online e quando il certificatore verrà a verificare realmente l’immobile?”

Quella distinzione fa la differenza tra digitalizzare una procedura tecnica e cercare di saltarne un passaggio essenziale.